Einen Bauantrag stellen

Nach der Bauplanung ist vor dem Bauantrag! Bevor der Realisierungsprozess für ein geplantes Bauwerk beginnen kann, benötigen Bauherrn nämlich zunächst eine amtliche Baugenehmigung. Diese kann per Bauantrag beantragt werden.

Bei einem Bauantrag handelt es sich um einen schriftlichen Antrag, der die Rechtmäßigkeit eines geplanten Bauvorhabens überprüft und so die Grundlage für den Beginn des Baus oder Umbaus eines jeden Gebäudes darstellt. Ein positiv entschiedener Bauantrag resultiert in der Erteilung einer sogenannten Baugenehmigung. Nur mit dieser erteilten Baugenehmigung können die Arbeiten an einem Bauvorhaben beginnen. Beim Antragsteller muss es sich um eine qualifizierte, bauvorlageberechtigte Person handeln.

Dies ist typischerweise der vom Bauherrn beauftragte Architekt, es kann sich dabei aber auch um einen entsprechend qualifizierten Bauingenieur oder Bauplaner handeln. Beantragt werden muss der Bauantrag dabei stets bei der jeweils am Bauort zuständigen Behörde. Dies ist meistens die Bauaufsichtsbehörde, die in Deutschland aber je nach Bundesland verschiedenen Bezeichnungen tragen kann. In vielen Ortschaften kann oder muss der Bauantrag aber auch direkt bei der Gemeinde gestellt werden.

Die jeweils zuständigen Behörden analysieren das geplante Bauprojekt und überprüfen die Ordnungsmäßigkeit dieses auf Basis der geltenden Bauordnung des für den Bauort zuständigen Bundeslandes. Neben diesen Landesbauordnungen, können aber auch zusätzliche, lokale Bestimmungen die Überprüfung eines Bauantrags beeinflussen. Wird ein Bauantrag abgelehnt, so muss der Bauherr entsprechend Änderungen an seinem Bauvorhaben vornehmen oder es gänzlich abbrechen. Wird die Baugenehmigung dagegen erteilt, so können die Bauarbeiten für das Projekt sofort anfangen. So stellt der Bauantrag also quasi den ersten Schritt für die Realisierung des Bauplans dar.

Wann sollte ein Bauantrag gestellt werden?

Da der Bauantrag die letzte Vorstufe vor dem Beginn der eigentlichen Arbeiten an einem Bauvorhaben darstellt, sollte der Bauantrag entsprechend nach der Fertigstellung des Planungsprozesses für das Bauprojekt gestellt werden. Erst wenn die Planung mitsamt aller Details für ein Bauvorhaben abgeschlossen sind, sollte der Bauantrag gestellt werden. Dies ist schon alleine deswegen nötig, weil der Bauplan selber den wichtigsten Bestandteil des Bauantrags darstellt. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde wird in erster Linie auf Basis der eingereichten Bauzeichnungen sowie den örtlichen Gegebenheiten über die Bewilligung des Bauprojekts entscheiden.

Deshalb sollten die Planungen im Vorfeld des Antrags so umfangreich wie möglich ausfallen und dokumentiert werden. Die Erfahrung zeigt: Je detailreicher der Bauantrag, desto besser die Chancen auf die Baugenehmigung. Um die grundsätzliche Chance eines Bauvorhabens auf eine Baugenehmigung bereits im Vorfeld des Bauantrags einschätzen zu können, bieten viele Behörden auch die Möglichkeit eines Bauvorantrags. Diese Bauvorantrag muss nicht ganz so umfangreich sein und kann vom Bauherrn direkt selber gestellt werden. Wird schon der Bauvorantrag abgelehnt, so kann sich der Bauherr Geld und Zeit sparen für die weiteren Planungen bezüglich des Bauprojekts. Ein positiv beschiedener Bauvorantrag kann dagegen auf die grundsätzlich gute Realisierungschance für das Bauvorhaben hinweisen, ist aber letztlich noch keine Baugenehmigung und ersetzt auch nicht den eigentlichen, offiziellen Bauantrag.

Wieviel kostet ein Bauantrag?

Das Stellen eines Bauantrags ist nicht kostenlos. Die genauen Kosten für den Antrag variieren allerdings und hängen in erster Linie von der Baufläche sowie dem Bauwert des Bauvorhabens ab. Dazu kommt noch der in Prozent ausgedrückte Gebührensatz der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde, der von Behörde zu Behörde unterschiedlich hoch ausfällt. So ist eine pauschale Angabe der Kosten für einen Bauantrag nicht möglich. Allerdings können Bauherrn allgemein von folgender Formel für die Kostenberechnung ausgehen.

• Bauwert in Euro/m³ x Baufläche in m³ x Behördlicher Gebührensatz (meistens 0,5%)

Der Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde beläuft sich zumeist auf 0,5%, allerdings erheben viele Behörden dazu noch Mindestgebühren für die Bearbeitung eines Bauantrags. Diese belaufen sich zumeist zwischen 100 und 200 Euro. So oder so, sind die Kosten für den Bauantrag also stark an die Größe und den Wert des Bauvorhabens gekoppelt. Je größer und wertvoller das geplante Gebäude, desto höher auch die Kosten für den hierfür nötigen Bauantrag.

Bauherrn sollten in diesem Zusammenhang zudem auch die Kosten für den Architekten oder die sonstige mit dem Stellen des Bauantrags beauftragte Person berücksichtigen. Grundsätzlich lassen sich die Kosten für den Bauantrag deshalb auf ungefähr 0,5% der Gesamtkosten für das Bauvorhaben abschätzen. Dieser Kostenanteil steigt entsprechend, falls im Rahmen des Bauantrags spezifische Gutachten erstellt oder spezielle Genehmigungen (z.B. von der Wasseraufsichtsbehörde) nötig werden. Da ohne die Baugenehmigung das Bauvorhaben nicht realisiert werden kann, handelt es sich bei den Kosten für den Bauantrag aber um unumgängliche Ausgaben, die sich aus Sicht des Bauherrn einfach nicht vermeiden lassen.

Was muss ein Bauantrag beinhalten?

Was genau ein vollständiger Bauantrag beinhalten muss, hängt von den jeweils am Bauort geltenden länderspezifischen Bauordnungen und manchmal sogar von speziellen Vorschriften der Gemeinde ab. Trotzdem gibt es auch einige Dokumente und Angaben, die ein jeder Bauantrag unabhängig vom Antragsort beinhalten muss. So sollte ein gestellter Bauantrag unbedingt und mindestens folgendes enthalten:

• Vollständig ausgefülltes und durch den Bauherrn unterschriebenes amtliches Bauantragsformular
• Bauzeichnung (inkl. Grundrisszeichnung, Schnittflächen, Abmessungen, etc.)
• Maßangaben (Grundstücksfläche, Nutzfläche, Wohnfläche, etc.)
• Lageplan (schriftlich und zeichnerisch)
• Angabe des Bauzwecks
• Beschreibung des Bauprozesses (geplante Dauer, geplante Baustoffe, Angaben zur Statik und Bauphysik, Gutachten über das örtliche Grundwasser, Abstände zu Nachbargrundstücken, etc.)
• Auskunft über Baukosten (geplante Kosten für den Rohbau sowie Gesamtkosten für Bauvorhaben)
• Sicherheitsrelevante Angaben (Gutachten/Nachweis über ausreichend vorhandenen Brand-, Wärme und Schallschutz sowie Standsicherheit)
• Entwässerungsplan
• Zustimmungserklärungen der Nachbarn
• Betriebsbeschreibung (nur bei Gewerbeimmobilien, für Privathäuser nicht relevant)

Bauherrn sollten stets auf die Vollständigkeit der Dokumente bei der Einreichung des Bauantrags achten, da unvollständige Anträge in der Regel von Vorneherein abgelehnt werden und so nochmals von Neuem gestellt werden müssen. Nur manche Behörden bieten Nachreichfristen an, dank welcher einige Dokumente innerhalb einer Frist entsprechend nachgereicht werden können ohne negative Konsequenzen für den Antragsprozess. Ist der Bauantrag dagegen vollständig, so dauert die Begutachtung je nach Behörde und Umfang des Bauvorhabens zumeist ein bis sechs Monate. In einigen Bundesländern sind unter gewissen Voraussetzungen allerdings auch spezielle Schnellverfahren (“Vereinfachte Verfahren”) möglich, die den Begutachtungsprozess beschleunigen.