Die Altbausanierung – Kosten und Tipps

Altbauten gelten nicht nur zum kulturellen Erbe des Landes, sondern gelten für viele Menschen auch heute noch als attraktive Wohnhäuser. Damit die Altbauten aber auch in Zukunft von außen einen guten Eindruck machen und innen ihren Bewohnern ein modernes Leben ermöglichen, müssen Altbauten hin und wieder modernisiert bzw. saniert werden. Eine solche Altbausanierung verbessert nicht nur den Zustand des Gebäudes, sondern steigert für die Besitzer auch den Wert der Immobilie. Mit welchen Kosten bei einer solchen Sanierung zu rechnen, welche Arbeiten bei einer Altbausanierung anfallen können und wie Bauherren die Sanierungskosten senken, soll der folgende Artikel aufzeigen.

Bestandsanalyse als Grundlage für die Altbausanierung

Die Altbausanierung besitzt vielerorts einen schlechten Ruf, da viele Bauherren die Modernisierung für nicht lohnenswert halten. Doch in Wirklichkeit kann vor allem auf Dauer gesehen die Sanierung von Altimmobilien äußerst profitabel sein, egal ob für die Eigennutzung, Vermietung oder Weiterverkauf. Ob sich eine Altbausanierung lohnt, hängt zum einen von den eigenen finanziellen Möglichkeiten und zum anderen vom Zustand der Immobilie in der Gegenwart ab. Interessierte Bauherren sollten deswegen zunächst ein Budget für die Arbeiten aufstellen und so analysieren, wie viel Geld sie zusätzlich zum Kaufpreis maximal für die Sanierung eines Altbaus bereit sind, auszugeben.

Nachfolgend muss nun durch eine Bestandsanalyse der Zustand des Altbaus entsprechend überprüft werden, am besten mit Hilfe eines qualifizierten Sachverständigen. Je schlechter der Zustand der Immobilie, desto mehr kostenintensive Arbeiten müssen bei der Sanierung durchgeführt werden, was die Sanierung abhängig vom zur Verfügung Budget jeweils lohnend oder weniger lohnend machen kann. Als ungefährer Richtwert für die Kostenkalkulation bei Altbausanierungen kann z.B. das Alter der Immobilie betrachtet werden: Je älter der gekaufte Altbau, desto höher die Kosten für die Sanierung dieses. So lässt sich eine erste grobe Kostenkalkulation prozentual vom Kaufpreis gesehen auf folgender Basis durchführen:

• Vorkriegsbauten (1940er Jahre und älter): ca. 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises
• Nachkriegsbauten (1950er und 1960er Jahre): ca. 40 Prozent des Kaufpreises
• Bauten aus den 1970er und 1980er Jahren: ca. 30 Prozent des Kaufpreises
• Bauten aus den 1980er und 1990er Jahren) ca. 20 Prozent des Kaufpreises

Bei Bauten aus dem Anfang des 21. Jahrhunderts kann mit Sanierungskosten von ungefähr 15 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Hierbei handelt es sich aber tatsächlich nur um sehr grobe Richtwerte, die stets nur zur ersten Kostenübersicht dienen sollten. Erst auf Basis der Bestandsanalyse lässt sich eine detailliertere Kostenanalyse durchführen.

Die häufigsten Arbeiten bei Altbausanierungen

Je nachdem was die Bestandsanalyse bzw. der beauftragte Sachverständige in Erfahrung bringt, werden unterschiedliche Arbeiten für die Altbausanierung nötig, die auch unterschiedliche Kosten verursachen. Folgende drei zu sanierende Mängel kommen bei Altbauten dabei besonders häufig vor:

• Kellerarbeiten

In der Regel ist kein anderer Bereich in einem Altbau so sehr betroffen von Mängeln und damit sanierungsbedürftig wie der Keller. Feuchte Wände sind in den Kellerbereichen alter Gebäude leider keine Seltenheit und auch mit einem Schimmelbefall muss gerechnet werden. Um den Keller zu sanieren, bedarf es deshalb einer sogenannten Trockenlegung. Je nach Art und Schwere der Mängel und Schäden kann eine solche Trockenlegung dabei teilweise stark unterschiedlich hohe Kosten verursachen. Gerechnet muss grundsätzlich aber mit Kosten von ca. 50 bis schlimmstenfalls 500 Euro pro Quadratmeter.

• Sanitäranlagen

Auch die Sanitäranlagen in Altbauten sind erfahrungsgemäß häufig stark modernisierungsbedürftig. Dies betrifft zwar nicht nur, aber vor allem die Heizungsanlage im Gebäude. Oftmals muss die Sanierung der Heizung dabei nicht nur auf freiwilliger Basis durchgeführt werden, sondern wird vom Gesetz her verlangt, da ältere Heizungen für gewöhnlich den heute geltenden Energieeffizienz-Standards nicht mehr genügt.

Die Sanierung von Sanitäranlagen kann stark variieren und hängt in erster Linie von den gewählten Arten und spezifischen Modellen ab. Muss nur eine einfache Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden, so können die Kosten hierfür bei lediglich rund 5.000 Euro liegen. Sind aber mehrere Anlagen von Schäden oder Mängeln betroffen, so können die Kosten auch schnell auf rund 20.000 Euro anwachsen.

• Wärmedämmung

Ein so gut wie immer auftretender Mangel bei Altbauten ist die fehlende oder ungenügende Wärmedämmung in den Gebäuden. Unsanierte Altbauten sind dafür bekannt, viel Heizungswärme zu lassen und somit einen aus heutiger Sicht extremen Energieverbrauch zu verursachen. Schon alleine um den gesetzlichen Standards von heute gerecht zu werden, aber auch um langfristig Energiekosten zu sparen, muss ein Altbau im Rahmen der Sanierung deshalb auch gedämmt werden. Die Kosten für die Gesamt-Dämmung eines Gebäudes hängen dabei von der Dämmmethode und dem gewählten Dämmmaterial ab. Grundsätzlich muss aber hierbei mit Kosten von 30 bis 150 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.

Selbstverständlich kommen, wie bereits, erwähnt eine ganze Reihe von anderen Arbeiten infrage, je nach festgestelltem Mangel bei der Bestandsanalyse.

Tipps für die Altbausanierung

Folgende drei Tipps helfen interessierten Bauherren dabei, die Altbausanierung effizienter zu gestalten und wo es geht Kosten zu sparen:

• Handwerkerkosten sparen durch selbstständige Arbeit

Nicht für alle nötigen Arbeiten bei der Altbausanierung müssen immer zwingend Handwerker beauftragt werden. Je nach Schwere der Arbeit und eigenem handwerklichem Geschick, können einige der Arbeiten durch den Bauherrn selber durchgeführt werden, womit sich ein Teil der Kosten für die Handwerker sparen lässt. Allerdings muss es sich bei den betreffenden Arbeiten tatsächlich um die Art von Arbeiten handeln, die ein Laie tatsächlich durchführen kann. Mangelhaft durchgeführte Arbeiten könne zu einem letztlich erhöhten Kostenrisiko führen und dazu auch ein Sicherheitsrisiko darstellen.

• Nicht sparen bei der Wärmedämmung

Wie bereits festgestellt, gehört die Wärmedämmung zu den typischsten Arbeiten im Rahmen einer Altbausanierung. Oftmals versuchen Bauherren hierbei an der falschen Stell zu sparen durch eine entweder unzureichende oder gerade so ausreichende Dämmung. Doch auch wenn eine ausgiebige Gebäudedämmung und die Verwendung von qualitativ hochwertigem Dämmmaterial zunächst kostenintensiv erscheint, so kann sich die installierte Wärmedämmung langfristig finanziell bezahlt machen. Der so stark reduzierte Energieverbrauch senkt die Energiekosten nämlich Jahr für Jahr auf signifikante Weise.

• Fördermittel beantragen und Handwerkerkosten steuerlich absetzen

Die Wärmedämmung eines Altbaus kann auch direkt finanzielle Vorteile bringen. So gibt es für eine energetische Altbausanierung, die also die Energiebilanz eines alten Gebäudes erheblich verbessert, zahlreiche Fördermöglichkeiten, zum Beispiel bei der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Darüber hinaus lassen sich bei Eigennutzung des sanierten Altbaus hinterher auch bis zu 1.200 Euro der entstandenen Handwerkerkosten bei der Sanierung steuerlich absetzen.