Den Hausumbau selber planen – Altbau und Neubau

In beliebten Wohnlagen sind häufig keine Grundstücke mehr verfügbar, weswegen potenzielle Hauseigentümer sich in Ballungsgebieten dafür entscheiden, Häuser zu Kaufen und diese dann nach Ihren eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen umzubauen. Häufig ist das die einzige Möglichkeit, um das eigne Traumhaus in einer bevorzugten Wohnlage zu erhalten. Allerdings sollte dabei berücksichtigt werden, dass es unterschiedliche Aspekte gibt, die bei der Auswahl des richtigen Hauses für den eigenen Umbau zum Tragen kommen sollten. Besonders dann, wenn die Auswahl zwischen einem Neu- und einem Altbau besteht.

Wie werden die Begriffe eigentlich definiert?

Jeder kennt beide Begriffe und verwendet diese, besonders im Gespräch über zukünftige Wünsche und Plänen, ziemlich offen. Dabei ist es jedoch entscheidend zu wissen, was damit gemeint ist, um die richtige Immobilie für den Kauf auszuwählen.  Denn dieser vermeintlich kleine Unterschied kann eine enorme Tragweite entfalten, wenn es darum geht, denn Umbau des Hauses durchzuführen. So mancher Hausherr ist bereits an diesem Begriff gescheitert und musste seine Vorstellungen anpassen, da es baurechtlich sehr wohl einen Unterschied macht, ob ein Alt- oder ein Neubau umgebaut werden soll.

Generell wird im Mietrecht nach dem Datum gesehen, wann das Haus errichtet wurde. Wenn ein Gebäude vor dem 30.06.1953 erbaut wurde, so wird es als Neubau geführt während Immobilien, die davor errichtet wurden, als Altbauten bezeichnet werden. Diese Jahreszahl zu kennen ist wichtig, da es nach 1953 deutliche Veränderungen im Baurecht gegeben hat, die sich somit auch auf die Bausubstanz des entsprechenden Objektes beziehen.

Neubauten haben dadurch einen höheren Komfort, da mit anderen Materialien zur Wärmeemission sowie zum Lärmschutz gearbeitet wurde und auch die Bausubstanz kommt deutlich näher an heutige Standards. Bei einem Altbau ist nicht nur die Struktur des Hauses anders, sondern es kann auch vorkommen, dass bei dem Umbau auf Materialen, wie beispielsweise Asbestplatten, gestoßen wird, die damals häufig verwendet wurden. Da heute jedoch bekannt ist, welche Auswirkungen Asbest auf die Gesundheit hat, muss in diesem Fall eine Erneuerung der entsprechenden Substanz vorgenommen werden, was nicht nur die Zeit des Umbaus verlängert, sondern auch die Kosten merklich erhöht.

Neubau ab 1953?

Wenn in einer Konversation von einem Neubau die Rede ist, dann beziehen sich die wenigsten Menschen auf dieses Jahr, sondern auf Immobilien, die in den letzten 10 maximal 20 Jahren errichtet wurde. Dadurch kann es für Interessenten schon eine Überraschung darstellen, wenn sich der vermutete Neubau als Immobilie aus den 70er-Jahren offenbart. Somit können auch dort, neben Umbauten, die dem Komfort dienen, Sanierungsmaßnahmen notwendig sein, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie herzustellen.

Somit sollten sich Käufer vorab bewusst sein, dass die Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau zwar wesentliche Aspekte berücksichtigt, jedoch nicht dazu führt, dass Sanierungsmaßnahmen in einem Neubau ausbleiben. Es ist daher ratsam, vor der Besichtigung einer Immobilie, das Baujahr zu erfragen und sich anhand dieser Informationen damit auseinanderzusetzen, welche notwendigen Maßnahmen in den nächsten Jahren vorgenommen werden müssen. Auch wenn eine Heizungsanlage noch 5 Jahre halten kann, so kann es sinnvoll sein diese direkt im Rahmen eines Umbaus zu ersetzen.

Sicherlich gehört dazu auch, dass vor der Kaufentscheidung gefragt wird, welche Modernisierung und Sanierungsarbeiten seit dem Bau vorgenommen wurden. Dadurch kann abgeschätzt werden, welche Arbeiten bei einem Umbau anfallen.

Der Traum vom Altbau

Viele Menschen begeistert die außergewöhnliche Architektur ebenso wie die Geschichte, die sich in einem Altbau verbergen kann. Allerdings ist ein Altbau, besonders im Hinblick auf den Umbau und die Sanierung, nur bedingt als wirtschaftlich zu betrachten. Deshalb muss die Überlegung sorgfältig getroffen werden. Es gibt bestimmte Wahrscheinlichkeiten, die vor dem Erwerb eines Altbaus, mit dem Ziel des Umbaus überprüft werden sollten:

Die baurechtlichen Vorschriften und Beschränkungen: Es kann sein, dass ein Altbau unter Bestandsschutz fällt und somit der Wunsch des Umbaus nur schwer realisiert werden kann. Deshalb sollte das Katasteramt oder auch das Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde vorab befragt werden, welche Vorgaben für das gewünschte Objekt vorliegen.

Die Bausubstanz: Besonders bei Häusern, die nach dem Krieg wiederaufgebaut wurden, kann es problematisch sein, die Bausubstanz richtig einzuschätzen. Deshalb kann ein Gutachten hilfreich sein, um zu wissen, worauf sich eingelassen wird und welche Umbaumaßnahmen dadurch überhaupt in Betracht kommen. Selbstverständlich ist es eine Investition in ein Objekt, dass noch nicht sicher erworben wurde. Jedoch kann diese Vorsichtsmaßnahme viel Ärger, Zeit und Geld sparen. Wie teuer ein solches Gutachten ausfällt, ist abhängig von dem Objekt sowie dem Umfang, in dem die Beurteilung erfolgen soll. Generell sollte jedoch immer mit etwa 400 Euro für ein mündliches Gutachten einkalkuliert werden.

Hinweis: Generell können die Ergebnisse auch im Nachhinein noch schriftlich fixiert werden. Das kostet zusätzlich etwa 200 Euro, aber kann für die Verhandlung des Kaufpreises sehr hilfreich sein. Gerade bei Objekten, bei denen ein Umbau auch mit aufwendigeren Sanierungsmaßnahmen verbunden ist, kann das Gutachten dazu führen, dass der Kaufpreis abgesenkt wird.

Das Grundstück und der Umbau

Früher galten die Grenzen, beispielsweise die Distanz zur Grundstücksgrenze, noch nicht beziehungsweise diese wurden nur bedingt überprüft. Soll bei dem Umbau eventuell auch ein Anbau vorgenommen werden, so ist es notwendig, dass diese Möglichkeit überprüft wird. Denn bei einer Unterschreitung dieser Mindestgrenze kann es dazu kommen, dass das Bauamt zu dem Schluss kommt, spätestens wenn das Bauvorhaben zur Genehmigung eingereicht wird, dass es sich um einen Schwarzbau handelt.

Dann ist es unerheblich, dass das Haus bereits seit Jahrzehnten so besteht und auch, dass der jetzige Bauherr, logisch betrachtet, keine Verantwortung für die Lage des Hauses übernehmen kann. Allerdings werden Schwarzbauten, in der Regel, bedingungslos abgerissen. Somit rentiert sich ein Gutachten – auch für den Fall, dass doch lieber ein Neubau umgebaut werden soll.